Инвестиция в квадратный дюйм недвижимости с AI

2023: Использование ИИ для инвестиций в строящуюся недвижимость

Компания «Жилфонд» и УК «Рекорд Капитал» запустили розничный ЗПИФ недвижимости, в котором эффективность инвестиций считает нейросеть. Об этом Жилфонд сообщил 25 декабря 2023 года.

Закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости «РиалТех» позволяет инвестировать в строящуюся недвижимость с использованием нейросетей. Управляющая компания приобретает недвижимость в фонд, используя для оценки прибыльности объекта ИТ-разработку Жилфонда — нейросеть RealAI, анализирующую пул данных по заявкам и реальным сделкам одного из кпурных агентств недвижимости России.

Правила доверительного управления фондом были зарегистрированы Банком России 16 ноября 2023 года, этап формирования и прием заявок на приобретение паев начался 27 ноября, срок формирования фонда — 6 месяцев. Минимальная сумма инвестиций начинается с 1000 руб. — это стоимость одного пая при формировании фонда. Согласно стратегии фонда, управляющая компания приобретает строящиеся объекты недвижимости и имущественные права из ДДУ по всей России, с целью их последующей продажи, реконструкции, изменения их профиля и/или сдачи в аренду.

Алгоритм инвестирования выглядит так: инвесторы приобретают паи ЗПИФ недвижимости «РиалТех», тем самым формируя активы фонда, на которые далее будет приобретаться имущество в фонд. УК «Рекорд Капитал» с помощью нейросети RealAI анализирует данные экосистемы «Жилфонда», подбирает объекты строящейся недвижимости и приобретает их у застройщиков — чаще всего с агентским дисконтом, то есть по максимально выгодной цене. Когда объект вырастает в цене, управляющая компания продает его. Поступающая в фонд прибыль от продажи объекта увеличивает стоимость пая — пайщик может получить доход за счёт ежеквартальных выплат дохода и продажи пая по возросшей стоимости. Паи можно продать другому инвестору по договору купли-продажи, это происходит лично, без участия УК. Также в рамках развития фонда планируется его запуск на биржу, это будет возможно при достижении 250 млн активов, в этом случае паи можно будет продать на бирже.

Помимо использования искусственного интеллекта в подборе объекта для инвестиций, мы применили еще одну практику для управляющих компаний — дистанционную продажу паёв через личный кабинет на сайте, – сказала Кристина Нечаева, исполнительный директор УК «Рекорд Капитал». – Если с биржевыми фондами всё просто: их можно легко найти через приложение и купить паи инвестиционного фонда, обращающегося на организованном рынке ценных бумаг, то паи фондов, не обращающихся на организованных торгах, раньше можно было приобрести в основном офлайн, в офисах управляющих компаний. Правда, из-за специфики закрытых фондов, приобрести пай онлайн в личном кабинете можно только на этапе формировании фонда и в дальнейшем при дополнительных выпусках.

ЗПИФы недвижимости последние три года демонстрируют активный рост, что во многом обусловлено высоким интересом со стороны розничных инвесторов. Так, по данным УК «Рекорд Капитал» количество владельцев паев ЗПИФ недвижимости для неквалифицированных инвесторов по итогам 3-го квартала 2023 достигло 88,6 тыс. — это на 13% больше, чем во 2-м квартале, и на 45% больше, чем за аналогичный период 2022 года. За 2022 год количество пайщиков увеличилось на 128,8%, а за 2020 почти втрое.

Сегмент ЗПИФ недвижимости растет и постоянно оцифровывается, при этом людям важно иметь что-то осязаемое, многим привычнее покупать конкретный объект недвижимости. Вложения в недвижимость удобно измерять квадратными метрами и рассчитывать эффективность инвестиций в том числе исходя из количества и стоимости «квадрата, — отметил Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд». — В случае в паевыми инвестиционными фондами человек вкладывает деньги в ценные бумаги и получает с них проценты — это история полностью виртуальная, и психологически не для всех она комфортна. Поэтому мы добавили в нашу систему расчёт конкретной площади, которую инвестор приобретает, вкладываясь в пай. Так, покупка одного пая за 1000 руб. — это примерно 100 дюймов. Фактически мы даем возможность людям инвестировать в любые площади, даже если денег на покупку целой квартиры нет.