ЖК «КОД Сокольники» — объект с инновационными инженерными и технологическими решениями от Айсорс
Снижение операционных расходов (OPEX) на 20%, экономия энергопотребления на 15-20% и ускорение реакции на инциденты в 2 раза — такие целевые показатели заложены в проект семейного жилого квартала бизнес-класса «КОД Сокольники» (девелопер — «Новая Эра»). Достичь их планируется за счет внедрения комплексной системы управления инженерной инфраструктурой на основе российского «Виртуального контроллера» от компании «Айсорс» (Реестр российского ПО №28867). Как работает решение, напоминающее «цифровой конструктор», и какие преимущества оно дает девелоперу, управляющей компании и конечным покупателям, рассказывают Наталья Маркова, начальник управления продукта компании «Новая Эра», и представители компании «Айсорс»: Николай Левкович, руководитель функции технического заказчика, и Герман Величко, руководитель по работе с ключевыми клиентами.
Величко
BMS - решениями.
В рамках проекта семейного жилого квартала «КОД Сокольники» реализуются передовые инженерные и технологические решения. Расскажите подробнее об объекте и его особенностях.
Наталья Маркова: Компания «Новая Эра» взялась за системную трансформацию восьми грузовых дворов в Москве в полноформатные городские кварталы с жильем, офисами, детскими садами, школами, спортивными площадками и благоустройством. На общей территории более 100 га построят свыше 3 млн кв. м недвижимости. Семейный квартал бизнес-класса «КОД Сокольники» – первый проект в рамках этой программы редевелопмента. Территория квартала охватывает участок площадью 10,6 га и предусматривает возведение пяти домов общей площадью 253 тыс. кв. м, включая жилые дома, коммерческие зоны и социальную инфраструктуру. Строительство квартала будет выполняться в несколько этапов. Мы уже начали строительство первой очереди.
Особое внимание в «КОД Сокольники» уделено технологическим и инженерным решениям. Проект включает единую цифровую экосистему управления инфраструктурой, интеллектуальное видеонаблюдение, бесконтактный доступ, автоматизированный паркинг с подогревом рампы, в квартирах — индивидуальный климат-контроль, Smart-технологии энергосбережения, датчики протечек, управление всеми функциями «умного дома» из мобильного приложения.
Для нас важно не просто «оснастить дом модными технологиями», а выстроить комплексную инфраструктуру, которая будет комфортна жителям, удобна управляющей компании и экономически оправдана для застройщика. Причем не только в момент запуска, но и через 5-10 лет и дольше.
Маркова
Почему в проекте такой акцент на технологиях? Это рациональный подход, поддержка продаж или следование тренду?
Наталья Маркова: Это точно не следование тренду ради самого тренда. В первую очередь мы говорим о рациональном подходе к управлению объектом и ресурсами. Технологии позволяют точнее прогнозировать эксплуатационные затраты, снижать издержки и улучшать качество управления домом. При этом мы понимаем, что технологии сегодня становятся и фактором выбора для покупателей. Но здесь важно соблюсти баланс: решения должны быть не только привлекательными с маркетинговой точки зрения, но и реально полезными в повседневной жизни.
Герман Величко: Добавлю про рациональность. Когда мы строим высотные жилые комплексы с большим энергопотреблением, важно заранее подумать о компенсации и правильной утилизации энергии, энергоэффективности объекта. Без автоматизированных и оптимизированных сценариев управления вентиляцией, освещением, электроснабжением и инженерным оборудованием невозможно обеспечить ни устойчивую эксплуатацию, ни прогнозируемые затраты. Именно эту задачу и решают наши технологии.
Есть ли у покупателей реальный запрос на такие технологии или вы формируете культуру ответственного потребления?
Наталья Маркова: Запрос есть. Покупатели все чаще задают вопросы не только о планировках и локации, но и о том, как будет устроена жизнь в доме: безопасность, сервис, отсутствие сюрпризов в платежных документах — сегодня и в будущем. Цифровизация, коллаборации с такими компаниями, как «Айсорс», повышают ликвидность недвижимости. Вместе мы создаем ценность, которая остается актуальной долгие годы.
В чем ключевое отличие «КОД Сокольники» от других проектов с похожей концепцией — именно в части инженерной инфраструктуры и технологий?
Наталья Маркова: Сегодня многие девелоперы ограничивают понятие «умного дома» простым набором гаджетов: видеодомофоном, умными розетками или метками доступа. Однако для современного жителя этого уже недостаточно. Экспертный подход заключается в создании комплексной инженерной инфраструктуры, а не в установке разрозненных девайсов. Мы перешли от набора отдельных элементов к единой экосистеме на базе «Виртуального контроллера» от компании «Айсорс». Главное преимущество такого решения — отсутствие аппаратной разрозненности. Все системы жизнеобеспечения здания и квартиры интегрированы в единую цифровую среду и управляются из одной точки. С технической точки зрения это дает три ключевых преимущества. Во-первых, гибкую масштабируемость: систему можно легко дополнять новыми функциями без демонтажа стен или замены оборудования. Во-вторых, реальное энергосбережение за счет интеллектуальной оптимизации ресурсов. В-третьих, независимость от конкретных производителей «железа», что делает систему устойчивой к любым обновлениям в будущем. В итоге покупатель получает не просто набор опций, а надежный цифровой фундамент, который будет оставаться актуальным долгие годы.
Левкович
Какие именно системы в «КОД Сокольники» будут интегрированы в эту единую экосистему?
Николай Левкович: С помощью «Виртуального контроллера» будут управляться отопление, вентиляция и кондиционирование, электроснабжение, освещение общественных зон, водоснабжение, насосное оборудование, системы управления лифтами, СКУД, видеонаблюдение. С пожарной системой мы работаем осторожно, собирая с нее сигналы, но не вмешиваясь в ее контур, так как там свои жесткие регламенты.
В результате управляющая компания получит централизованный инструмент контроля всего инженерного комплекса без необходимости постоянных обходов и ручного сбора данных.
Вы упомянули, что все управление происходит из единой точки. Как обеспечивается отказоустойчивость и безопасность такой централизованной системы?
Герман Величко: Отказоустойчивость закладывается на уровне архитектуры. «Виртуальный контроллер» работает в среде виртуальных машин, которые можно резервировать и масштабировать. Возможны разные сценарии — от дублирования серверов до распределения нагрузки между несколькими узлами.
Что касается безопасности, то наше ПО полностью российское, прошло сертификацию Минцифры России, работает на отечественном железе и, что важно, это ПО было разработано по отраслевому техническому заданию ИНТИ ОТЗ-06.01.04-2025 – с учетом подходов и инициатив рабочей группы по открытой АСУ ТП при Минпромторге России.
Какие задачи были поставлены перед Айсорс в части инженерной инфраструктуры и технологий?
Николай Левкович: Мы выступаем техническим заказчиком полного цикла и отвечаем за формирование и реализацию инженерной концепции проекта. Это контроль проектно-изыскательских работ, оптимизация технических решений, сопровождение экспертиз и организация интеграции всех инженерных систем в единый автоматизированный контур. Наша ключевая задача — обеспечить надежную, управляемую и масштабируемую инженерную инфраструктуру, ориентированную на долгосрочную эксплуатацию.
Почему для реализации проекта был выбран отечественный «Виртуальный контроллер»? Это первый подобный проект?
Николай Левкович: Для жилой недвижимости это первый проект, что делает его уникальным в своем роде. В промышленности сама технология уже применялась ранее. Нужно отметить, что в промышленности требования к надежности и отказоустойчивости подобных систем выше.
Выбор решения обусловлен несколькими факторами. Во-первых, это вектор рынка и государства на импортозамещение. Во-вторых, это логично с точки зрения надежности поставок и поддержки.
Герман Величко: Добавлю, что за рубежом направление Soft PLC — Виртуальных контроллеров — также активно развивается. Крупные игроки проводят исследования, показывающие, что конечные пользователи стремятся снять зависимость от закрытых систем, где до трети расходов уходит на модернизацию. Наше решение меняет эту парадигму и идет в ногу с мировыми трендами.
Какого эффекта в цифрах ожидает застройщик от применения «Виртуального контроллера»?
Наталья Маркова: Мы ориентируемся на снижение операционных затрат управляющей компании на уровне до 15–20%. Дополнительно ожидаем 10–20% экономии энергоресурсов за счет автоматизированного управления инженерными системами и сокращения времени реакции на инциденты как минимум в 2 раза. С точки зрения продукта технологическая составляющая повышает конкурентоспособность комплекса и, по нашим оценкам, может дать плюс 5–10% к темпам реализации, а в будущем обязательно увеличит показатель удовлетворенности жителей.
Герман Величко: «Виртуальный контроллер» работает как инструмент энергоменеджмента, предиктивного анализа и профилактики аварий. Возможности сценарного управления вентиляцией, кондиционированием и освещением позволяет оптимизировать потребление ресурсов, а встроенная диагностика оборудования — заранее выявлять отклонения. Это снижает риск аварийных ситуаций примерно на 20% и сокращает трудозатраты на эксплуатацию. Кроме того, такой подход позволяет снизить затраты на автоматизацию в среднем на 20–30% по сравнению с классическими BMS-решениями.
Ранее вы говорили, что система будет «вечно молодой». За счет чего?
Герман Величко: За счет программной архитектуры и самой сборки решения с концепцией построения, похожей на известный конструктор, платформа не привязана к конкретному оборудованию и позволяет разворачивать дополнительные приложения — как сторонние, так и собственной разработки. Если появляются новые протоколы связи, задачи кибербезопасности или необходимо написать новое приложение, аналитику, добавить ПО, присоединить компактный модуль расширения и модернизации — это можно сделать, «дописав» или переконфигурировав софт вместо ожидания, пока производитель классической АСУЗ системы выпустит дорогостоящее обновление и новое оборудование. Нет привязки к жизненному циклу конкретного исполнительного железа и процессора. Система эволюционирует вместе с технологиями и новыми запросами управляющей компании и жителей комплекса. Сам продукт это мультиплатформенное ПО, которое разворачивается и устанавливается на разном по возможностям, исполнению и мощностям «железе».
Наталья, возвращаясь к покупателям. Что в проекте привлекает их больше всего?
Наталья Маркова: Несомненно, локация рядом с парком «Сокольники» и хорошая транспортная доступность – плюсы территории застройки. Клиентам и брокерам нравятся наши функциональные планировочные решения. Мастер-спальни с ванными комнатами, вместительные гардеробные, отдельно выделенные постирочные, большие кухни-столовые делают жилое пространство продуманным и ориентированным на семейный формат жизни. Мы гордимся нашим мастер-планированием территории, где все продумано для комфортной семейной жизни: детские и спортивные площадки, площадки для пляжного волейбола, стритбола, воркаута, сквоша, пинг-понга, пилатеса и йоги, скалодром, а также беговые и велосипедные дорожки. Будущим жителям нравятся наши аменитис: фитнес-студия и коворкинг с выходом во двор-парк, творческое пространство для мастер-классов и выставок, детский клуб и общественная гостиная. И, конечно, когда мы рассказываем про технологические решения и автоматизацию жилого квартала и наши планы по ее развитию, это также находит позитивный отклик.
